Atualização de bens imóveis: Oportunidade Estratégica ou Risco Financeiro?

Com a nova Lei nº14.973/2024 que permite a atualização do valor dos imóveis, surgem questões importantes para pessoas físicas e jurídicas. Entenda os principais pontos e veja como isso pode impactar seu planejamento patrimonial e fiscal:

• Para Pessoa Física (Art. 6º): Agora, é possível atualizar o valor dos bens imóveis já declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado, pagando uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. O prazo para optar pela atualização é de 90 dias após a publicação da lei, com pagamento do imposto até 15/12/2024.

• Para Pessoa Jurídica (Art. 7º): Empresas também podem atualizar o valor dos imóveis no ativo permanente, mas a tributação será maior — 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença do valor de mercado e o custo de aquisição. Esses valores não poderão ser usados como despesa de depreciação no futuro.

Atenção à Alienação: Se o imóvel for vendido antes de 15 anos da atualização, o ganho de capital será recalculado, e a tributação será proporcional ao tempo decorrido.

Imóveis vendidos com menos de 3 anos da atualização não terão redução de imposto.

A fórmula do governo possui um aspecto desfavorável: o benefício de pagar uma alíquota reduzida é eliminado de forma imediata, já que a fórmula prevê uma implantação gradual das vantagens fiscais, especialmente no caso de alienação do bem antes de 15 anos.

Dependendo da situação, pode ser mais vantajoso investir o valor da atualização em aplicações financeiras, ao invés de antecipar o imposto.

O Que Considerar Antes de Atualizar?
Um dos pontos mais críticos a serem considerados é o tempo que o proprietário planeja manter o imóvel após a atualização.

A nova lei pode não ser vantajosa para quem antecipa o pagamento do imposto e pretende vender o imóvel em um período menor que 15 anos. Isso porque, nesses casos, o contribuinte pode enfrentar uma tributação dupla: uma no momento da venda e outra pela atualização.

Simulações São Essenciais
Usar o GCAP – Redução ao longo do tempo para imóveis antigos.

Cálculo do Imposto Atual
Para entender se a adesão à nova lei vale a pena, o proprietário deve calcular qual seria o imposto devido se decidisse não atualizar o valor do imóvel. É importante lembrar que outras leis já oferecem uma tributação inferior à tabela progressiva do Imposto de Renda, que varia de 15% a 22,5% dependendo do valor do ganho de capital.

Isenções Importantes
A atualização pode não ser vantajosa para quem planeja vender um imóvel residencial e utilizar o valor para comprar outro dentro de 180 dias, pois essa transação é isenta de imposto. Além disso, proprietários que vendem um único imóvel por até R$ 440 mil também estão isentos. Também existe a redução da alíquota do imposto ao longo do tempo, quanto mais antigo menos imposto.

Cálculo do Aproveitamento do Imposto
A nova legislação introduz uma tabela que desestimula a venda do imóvel antes de três anos após a atualização. O contribuinte que optar pela atualização e vender o imóvel antes desse período perderá o imposto pago antecipadamente, sem direito à restituição.

Vantagens a Longo Prazo
Para vendas que ocorrem após três anos e até 15 anos, o contribuinte poderá aproveitar parte do imposto pago para reduzir o que deve na venda. Este benefício aumenta com o tempo, culminando em 100% de aproveitamento após 15 anos. Contudo, a valorização do imóvel e a alíquota vigente no momento da venda são fatores determinantes para a economia real.

Exemplo Prático: Simulando Cenários
Cenário 1: Atualização e Venda Rápida
Suponha que um proprietário compre um imóvel por R$ 500 mil e decida atualizar o valor para R$ 800 mil. Caso ele venda o imóvel em dois anos, perderá o imposto pago na atualização e pagará a alíquota vigente sobre o ganho total. Isso pode resultar em um valor de imposto maior do que o esperado.

Cenário 2: Manutenção a Longo Prazo
Agora, considere um proprietário que compra o mesmo imóvel por R$ 500 mil, atualiza para R$ 800 mil e decide manter o imóvel por 10 anos. Nesse caso, ao vender, ele poderá aproveitar parte do imposto pago na atualização, reduzindo sua carga tributária na transação.

Considerações Finais
A nova lei que permite a atualização do valor de imóveis com alíquota reduzida é uma oportunidade, mas também um risco. Proprietários e empresas devem realizar uma análise cuidadosa, levando em conta não apenas a alíquota aplicada, mas também as futuras expectativas de venda e a valorização do imóvel.

Realizar simulações e consultar especialistas tributários são passos fundamentais para garantir que a adesão à nova legislação seja uma decisão vantajosa e que evite surpresas desagradáveis no futuro. A gestão eficiente do patrimônio imobiliário pode significar a diferença entre uma economia significativa e um custo inesperado.

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